Articoli e Pubblicazioni › LA RIVALUTAZIONE DI PARTECIPAZIONI SOCIETARIE ED AREE FABBRICABILI

la rivalutazione di terreni e partecipazioni

la norma

L’art. 1, comma 473, della Legge n. 228/2012 (Finanziaria 2013) ha riaperto il termine per procedere alla rideterminazione:

- del valore dei terreni edificabili e con destinazione agricola;

- delle partecipazioni in società non quotate.

requisiti soggettivi

I soggetti interessati dal provvedimento sono:

- le persone fisiche;

- le società semplici;

- le associazioni professionali;

- gli  enti non commerciali.

requisiti oggettivi

Possono essere rivalutati:

- i titoli, le quote di partecipazione o i diritti non negoziati nei mercati regolamentati;

- i terreni edificabili e con destinazione agricola.

condizioni

I beni devono essere posseduti alla data del 1.1.2013, non in regime di impresa.

Per procedere alla rivalutazione occorre:

- il versamento di un’imposta sostitutiva;

- la redazione e asseverazione di un’apposita perizia di stima da parte di un professionista abilitato.

imposta sostitutiva

 

Il riconoscimento fiscale dei nuovi valori è subordinato al pagamento di un’imposta sostitutiva calcolata sul valore attestato dalla perizia:

- nella misura del 2% per le partecipazioni non qualificate;

- nella misura del 4% per le partecipazioni qualificate ed i terreni.

versamenti

L’imposta sostitutiva deve essere versata alternativamente:

- in un’unica soluzione entro il 1.7.2013 (il 30.6 cade di domenica);

in tre rate annuali di pari importo, con la maggiorazione degli interessi del 3%, scadenti il 1.7.2013, il 30.6.2014, il 30.6.2015.

A ½ F24 utilizzando il codice tributo 8055 e l’anno in cui viene redatta la perizia

Entro il 1.7.2013 deve essere altresì asseverata la perizia di stima.

precedenti rivalutazioni

Come previsto in passato, è possibile procedere alla rideterminazione del costo di terreni e partecipazioni posseduti all’1.1.2013, ancorché gli stessi siano già stati oggetto di rivalutazione in base alle precedenti disposizioni.

La rideterminazione è consentita anche nel caso in cui la perizia riporti un valore inferiore rispetto alla precedente.

In base alle indicazioni dell’Agenzia delle Entrate occorrerà:

- far redigere una nuova perizia di stima sui beni;

- versare l’imposta sostitutiva con riferimento al nuovo valore.

Analogamente a quanto previsto per l’ultima rivalutazione, sussiste la possibilità di usufruire di due alternative, ossia:

- utilizzare in “compensazione” l’imposta sostitutiva già versata, pagando quindi solamente la differenza tra l’imposta sostitutiva dovuta in base al nuovo valore rivalutato e l’imposta sostitutiva già versata per la precedente rivalutazione dello stesso bene;

- versare integralmente l’imposta sostitutiva relativa la nuova rivalutazione, e chiedere il rimborso di quella già versata con la precedente rivalutazione. In tal caso il termine di decadenza per la richiesta di rimborso decorre dalla data del versamento dell’intera imposta o della prima rata relativa all’ultima rideterminazione effettuata.

risparmio fiscale

La rivalutazione, comportando la rideterminazione del costo di acquisto dei terreni e delle partecipazioni, consente di ridurre o di annullare completamente la plusvalenza al momento della successiva cessione del terreni o partecipazioni, con un conseguente risparmio fiscale consistente.

i recenti chiarimenti dell’AE

circolare AGENZIA ENTRATE n. 1/2013

L’Agenzia delle Entrate, con la Circolare n. 1/2013, ha recentemente dato ufficialità ai chiarimenti forniti nell’ambito della manifestazione denominata “Telefisco”.

Tra i vari chiarimenti, alcuni si riferiscono alla disciplina in commento e sono di seguito riportati.

corrispettivo inferiore al valore periziato

Con riferimento alla rivalutazione dei terreni viene riconosciuto la possibilità di indicare nell’atto di cessione un valore periziato inferiore al prezzo concordato di cessione.

Pertanto, in tal caso:

- l’indicazione nell’atto del valore rivalutato consente di mantenere l’efficacia della rivalutazione, determinando però una minusvalenza fiscalmente irrilevante ai fini delle imposte dirette, e costituendo la base imponibile per le imposte di registro ed ipo-catastali;

- la mancata indicazione nell’atto del valore rivalutato determina l’inefficacia della rivalutazione, con la conseguenza che, nelle determinazione della plusvalenza, il corrispettivo va confrontato con il costo originario non rivalutato e le imposte d’atto vanno calcolate sul corrispettivo pattuito.

diritto edificatorio

 

Sempre con riferimento alla rivalutazione dei terreni, è stato chiarito che, essendo assimilato ai diritti reali su beni immobili, in quanto gode del medesimo regime pubblicitario, è rivalutabile “distintamente ed autonomamente” anche il diritto edificatorio (c.d. “cubatura”).

omessa indicazione nel mod. unico

Con riferimento alla rivalutazione di terreni e partecipazioni, è stato chiarito che l’omessa indicazione nel modello Unico costituisce violazione formale e non pregiudica gli effetti della rivalutazione.

- compilazione del quadro RM del modello UNICO, relativo all’anno d’imposta in cui è stata effettuata la rivalutazione.

donazioni e successioni

 

L’opportunità di avvalersi della rivalutazione di terreni e partecipazioni va attentamente valutata anche alla luce di quanto previsto in caso di donazione o successione dei beni.

Infatti:

- per le partecipazioni acquisite per donazione, il costo rilevante per il donatario è il costo fiscalmente riconosciuto in capo al donante; pertanto la rivalutazione eseguita dal donante si trasferirà al donatario;

- per le successioni apertesi a partire dal 3.10.2006, il costo da

assumere ai fini della determinazione della plusvalenza sulle partecipazioni è costituito dal valore definito o, in mancanza, quello dichiarato agli effetti dell’imposta di successione, il quale, in generale, è determinato in misura corrispondente alla frazione di patrimonio netto contabile; in tal caso pertanto la rivalutazione delle partecipazioni operata dal de cuius non avrà rilevanza per gli eredi, i quali saranno comunque tenuti al pagamento delle rate di imposta sostitutiva eventualmente ancora dovute;

- per i terreni acquisiti per successione o donazione, si assume come costo rilevante il valore dichiarato nelle relative denunce ed atti registrati, od in seguito definito e liquidato, aumentato di ogni altro costo successivo inerente (art. 68, c. 2, TUIR); pertanto anche in questo caso la rivalutazione potrebbe non aver rilevanza per gli eredi.

rivalutazione partecipazioni. le opportunità nei processi di riorganizzazione

quote

vantaggi e

opportunità

 

 

Se a prima vista i vantaggi della disposizione concernente le partecipazioni societarie sembrano essere circoscritti solamente a coloro che sono in procinto di cedere quote a terzi, e ciò evidentemente ai fini della riduzione del carico fiscale, la rideterminazione del valore delle partecipazioni, a mero titolo esemplificativo, può essere funzionale:

- a processi di riorganizzazione delle attività imprenditoriali;

- al miglioramento dell’efficienza nella gestione del patrimonio famigliare;

- alla programmazione del passaggio generazionale;

- alla razionalizzazione del gruppo attraverso l’utilizzo di società holding, anche in caso di presenza di società di diritto straniero;

- alla razionalizzazione della struttura finanziaria;

- ecc.

La consulenza dello studio

consulenza dello studio

 

Lo studio è a disposizione per fornire tutta la consulenza sull’argomento, e per valutare nei singoli casi concreti la scelta più opportuna tra le fattispecie innanzi esposte.

Pertanto si invitano i Sigg.ri Clienti, qualora interessati, a contattare il professionista di riferimento per l’analisi del caso concreto e per la verifica dell’eventuale sussistenza di esigenze riorganizzative, anche ai fini del passaggio generazionale.

 

Riferimenti:

Art. 1, comma 473, L. n. 228/2012

Art. 2, comma 2, DL n. 282/2002

Circolare Agenzia Entrate 15.2.2013, n. 1

Circolare Agenzia Entrate 24.10.2011, n. 47

13.06.2013