la rivalutazione di terreni e partecipazioni |
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la norma |
L’art. 1, comma 473, della Legge n. 228/2012 (Finanziaria 2013) ha riaperto il termine per procedere alla rideterminazione: - del valore dei terreni edificabili e con destinazione agricola; - delle partecipazioni in società non quotate. |
requisiti soggettivi |
I soggetti interessati dal provvedimento sono: - le persone fisiche; - le società semplici; - le associazioni professionali; - gli enti non commerciali. |
requisiti oggettivi |
Possono essere rivalutati: - i titoli, le quote di partecipazione o i diritti non negoziati nei mercati regolamentati; - i terreni edificabili e con destinazione agricola. |
condizioni |
I beni devono essere posseduti alla data del 1.1.2013, non in regime di impresa. Per procedere alla rivalutazione occorre: - il versamento di un’imposta sostitutiva; - la redazione e asseverazione di un’apposita perizia di stima da parte di un professionista abilitato. |
imposta sostitutiva
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Il riconoscimento fiscale dei nuovi valori è subordinato al pagamento di un’imposta sostitutiva calcolata sul valore attestato dalla perizia: - nella misura del 2% per le partecipazioni non qualificate; - nella misura del 4% per le partecipazioni qualificate ed i terreni. |
versamenti |
L’imposta sostitutiva deve essere versata alternativamente: - in un’unica soluzione entro il 1.7.2013 (il 30.6 cade di domenica); in tre rate annuali di pari importo, con la maggiorazione degli interessi del 3%, scadenti il 1.7.2013, il 30.6.2014, il 30.6.2015. A ½ F24 utilizzando il codice tributo 8055 e l’anno in cui viene redatta la perizia Entro il 1.7.2013 deve essere altresì asseverata la perizia di stima. |
precedenti rivalutazioni |
Come previsto in passato, è possibile procedere alla rideterminazione del costo di terreni e partecipazioni posseduti all’1.1.2013, ancorché gli stessi siano già stati oggetto di rivalutazione in base alle precedenti disposizioni. La rideterminazione è consentita anche nel caso in cui la perizia riporti un valore inferiore rispetto alla precedente. In base alle indicazioni dell’Agenzia delle Entrate occorrerà: - far redigere una nuova perizia di stima sui beni; - versare l’imposta sostitutiva con riferimento al nuovo valore. Analogamente a quanto previsto per l’ultima rivalutazione, sussiste la possibilità di usufruire di due alternative, ossia: - utilizzare in “compensazione” l’imposta sostitutiva già versata, pagando quindi solamente la differenza tra l’imposta sostitutiva dovuta in base al nuovo valore rivalutato e l’imposta sostitutiva già versata per la precedente rivalutazione dello stesso bene; - versare integralmente l’imposta sostitutiva relativa la nuova rivalutazione, e chiedere il rimborso di quella già versata con la precedente rivalutazione. In tal caso il termine di decadenza per la richiesta di rimborso decorre dalla data del versamento dell’intera imposta o della prima rata relativa all’ultima rideterminazione effettuata. |
risparmio fiscale |
La rivalutazione, comportando la rideterminazione del costo di acquisto dei terreni e delle partecipazioni, consente di ridurre o di annullare completamente la plusvalenza al momento della successiva cessione del terreni o partecipazioni, con un conseguente risparmio fiscale consistente. |
i recenti chiarimenti dell’AE |
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circolare AGENZIA ENTRATE n. 1/2013 |
L’Agenzia delle Entrate, con la Circolare n. 1/2013, ha recentemente dato ufficialità ai chiarimenti forniti nell’ambito della manifestazione denominata “Telefisco”. Tra i vari chiarimenti, alcuni si riferiscono alla disciplina in commento e sono di seguito riportati. |
corrispettivo inferiore al valore periziato |
Con riferimento alla rivalutazione dei terreni viene riconosciuto la possibilità di indicare nell’atto di cessione un valore periziato inferiore al prezzo concordato di cessione. Pertanto, in tal caso: - l’indicazione nell’atto del valore rivalutato consente di mantenere l’efficacia della rivalutazione, determinando però una minusvalenza fiscalmente irrilevante ai fini delle imposte dirette, e costituendo la base imponibile per le imposte di registro ed ipo-catastali; - la mancata indicazione nell’atto del valore rivalutato determina l’inefficacia della rivalutazione, con la conseguenza che, nelle determinazione della plusvalenza, il corrispettivo va confrontato con il costo originario non rivalutato e le imposte d’atto vanno calcolate sul corrispettivo pattuito. |
diritto edificatorio
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Sempre con riferimento alla rivalutazione dei terreni, è stato chiarito che, essendo assimilato ai diritti reali su beni immobili, in quanto gode del medesimo regime pubblicitario, è rivalutabile “distintamente ed autonomamente” anche il diritto edificatorio (c.d. “cubatura”). |
omessa indicazione nel mod. unico |
Con riferimento alla rivalutazione di terreni e partecipazioni, è stato chiarito che l’omessa indicazione nel modello Unico costituisce violazione formale e non pregiudica gli effetti della rivalutazione. - compilazione del quadro RM del modello UNICO, relativo all’anno d’imposta in cui è stata effettuata la rivalutazione. |
donazioni e successioni |
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L’opportunità di avvalersi della rivalutazione di terreni e partecipazioni va attentamente valutata anche alla luce di quanto previsto in caso di donazione o successione dei beni. Infatti: - per le partecipazioni acquisite per donazione, il costo rilevante per il donatario è il costo fiscalmente riconosciuto in capo al donante; pertanto la rivalutazione eseguita dal donante si trasferirà al donatario; - per le successioni apertesi a partire dal 3.10.2006, il costo da assumere ai fini della determinazione della plusvalenza sulle partecipazioni è costituito dal valore definito o, in mancanza, quello dichiarato agli effetti dell’imposta di successione, il quale, in generale, è determinato in misura corrispondente alla frazione di patrimonio netto contabile; in tal caso pertanto la rivalutazione delle partecipazioni operata dal de cuius non avrà rilevanza per gli eredi, i quali saranno comunque tenuti al pagamento delle rate di imposta sostitutiva eventualmente ancora dovute; - per i terreni acquisiti per successione o donazione, si assume come costo rilevante il valore dichiarato nelle relative denunce ed atti registrati, od in seguito definito e liquidato, aumentato di ogni altro costo successivo inerente (art. 68, c. 2, TUIR); pertanto anche in questo caso la rivalutazione potrebbe non aver rilevanza per gli eredi. |
rivalutazione partecipazioni. le opportunità nei processi di riorganizzazione |
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quote vantaggi e opportunità
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Se a prima vista i vantaggi della disposizione concernente le partecipazioni societarie sembrano essere circoscritti solamente a coloro che sono in procinto di cedere quote a terzi, e ciò evidentemente ai fini della riduzione del carico fiscale, la rideterminazione del valore delle partecipazioni, a mero titolo esemplificativo, può essere funzionale: - a processi di riorganizzazione delle attività imprenditoriali; - al miglioramento dell’efficienza nella gestione del patrimonio famigliare; - alla programmazione del passaggio generazionale; - alla razionalizzazione del gruppo attraverso l’utilizzo di società holding, anche in caso di presenza di società di diritto straniero; - alla razionalizzazione della struttura finanziaria; - ecc. |
La consulenza dello studio |
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consulenza dello studio
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Lo studio è a disposizione per fornire tutta la consulenza sull’argomento, e per valutare nei singoli casi concreti la scelta più opportuna tra le fattispecie innanzi esposte. Pertanto si invitano i Sigg.ri Clienti, qualora interessati, a contattare il professionista di riferimento per l’analisi del caso concreto e per la verifica dell’eventuale sussistenza di esigenze riorganizzative, anche ai fini del passaggio generazionale. |
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Riferimenti:
Art. 1, comma 473, L. n. 228/2012
Art. 2, comma 2, DL n. 282/2002
Circolare Agenzia Entrate 15.2.2013, n. 1
Circolare Agenzia Entrate 24.10.2011, n. 47
13.06.2013